价格？


    康主任听到这个问题後，示意工作人员把规划图收了起来。


    他说道：「郝总，地价这个事，得先分两种情况。」


    两种情况？


    康主任解释道：「一种是办非营利性民办学校。」


    「一种是办营利性民办学校。」


    「这两种性质，拿地价格完全不一样，是两套政策体系。」


    郝运挑了挑眉，看了看身後的张彩英，张彩英见状冲他微微颔首，证实了康主任的说法。


    康主任说：「首先是非营利性民办学校」，如果你们选择这一种办学方式，土地走的就是科教划拨路径，单价大概在六十万到八十万之间一亩。」


    「三百六十亩————土地出让金预估就是2.1亿到2.9亿。」


    「当然了，除了土地出让金，一级开发补偿、征地拆迁费用、管线道路建设、代征绿地的建设费，这些是配套成本，也得算进去，加起来估计也有个1.3亿到1.8亿。」


    「整体综合拿地成本，预估在四亿元左右。」


    郝运在心里算了一笔帐。


    四个亿————


    拿下东坝三百六十亩科教用地。


    哪怕是在2011年，这个价格也绝对不算贵了，相当划算！


    但是这个前提是「非营利」。


    说白了，就是帮区政府盖了一座学校，去解决教育民生问题。


    此外，教育用地的「土地性质」也是同样「锁死」的，绝对不能改成住宅、商品房，或者进行商业开发，不能变相炒地套利，不可能出现拿超低价格拿地然後吃土地红利的事情，这是有政策红线的！


    而且「非营利性民办学校」，还有一层限制：办学收益不能分红，资产不能随意处置O


    学校赚的钱，只能够继续投入办学，自己作为股东，是没有投资收益的，学校的土


    地、校舍、设备，都属於学校法人财产，办学人也不能卖、不能抵押、不能随便变现。


    限制很多。


    有点儿「为爱发电」的意思。


    郝运听完，没有说话，他并不是很接受这种「不受控」的模式。


    从商业逻辑上讲，他也觉得太「公益」其实不利於长期的业务发展，因为很多模式、


    方法的叠代和更新，底层驱动力都来自於「利益」。


    自己既然要办学校，就要办好，那话语权、分红权、激励权、资产处置权————就必须都在自己的手里。


    本书首发 101 看书网解书荒，101.超全 ,提供给你无错章节，无乱序章节的阅读体验


    郝运抬头继续问道：「那营利性民办学校呢？」


    听到郝运询问，康主任回答道：「根据营利性民办学校」的政策要求，净地单价在一百一十万到一百四十万一亩，三百六十亩，土地出让金预估四个亿到五个亿。」


    「加上代征绿地、工程配套、征地拆迁、管线道路这些费用，大约两个亿。」


    「整体综合拿地成本，预估在六个亿到七个亿之间。」


    郝运听後点了点头。


    差额，在两三个亿左右。


    康主任继续道：「郝总，这些只是拿地的成本，後面两个校区的土建、装修、设备、


    配套建安工程，三百六十亩的规模，还得再投入大几亿，甚至是十几亿————而且相关部门还要进行验收，成本是很高的。」


    郝运抱着膀子。


    建安成本————


    自己要建学校的话，不管是设计还是用材，不会将就，肯定都会选最好的！


    三百六十亩可得花不少钱啊。


    土地成本、建安成本是大头，这两块儿加起来就将近二十亿了。


    但——


    东坝这个地段，三百六十亩，二十亿总投入，长期看绝对是不算贵的，等过几年周边配套设施建立起来，全国地产进入「大爆发」时代後，可就不止这个价格了。


    问题在於，他现在拿不出这笔钱。


    眼下他手里所有的现金储备，全部压在郝氏煤业上。


    如果这个时候强行启动校园建设，前前後後十几亿砸出去，现金流立马就得断掉。


    错过了「煤改」，那就真是拣了芝麻丢了西瓜。


    所以————


    学校是要建的，但绝对不是现在。


    郝运收回思绪，冲着康主任点了点头：「康主任，您讲解的很详细，我这里都清楚了，回头我们团队会向您要全套精准的官方资料，再做进一步的了解和评估。」


    康主任冲郝运笑了笑：「没问题郝总，这些资料都是现成的，我们随时都能提供。」


    郝运冲他点了点头，转头看向周主任。


    周主任一直在旁边静静听着，这会儿见郝运看过来，笑呵呵道：「郝总，东坝这里也都是荒地，咱们先看到这儿吧。今天安排的是两块地，还有一块在孙河，要不咱们现在过去看看？」


    孙河————


    那儿已经算是朝阳外围了。


    周主任介绍道：「孙河和东坝，各有优势吧。孙河的优势在於——


    「面积更大。东坝是两块地拼起来的，中间还隔着条路，但孙河我们能提供四百亩以上的整块土地，规整、体量更大。」


    「单价更低。孙河离市区远一些，土地单价也自然低一些————」


    「交付更快。孙河那块地紧邻机场，早年就完成了大部分拆迁，基本上是现成的净地，如果郝总需要的话，我们今年就能完成交付，你们可以尽快开工。」


    听完周主任的简要介绍，郝运「嗯」了一声。


    不得不说————


    这三点确实是孙河的优势。


    但问题在於，他看不上。


    他把东坝和孙河两块儿地进行了一个简要的对比。


    孙河的第一个硬伤，是距离。


    那里远离帝都市区不说，离煤运产业园也不算近，员工子女去那里上学，通勤就是大问题。


    他建这个学校，本来就有给公司员工子女提供教育便利的初衷，建的那麽远，没必


    要。


    反观东坝——————


    这里离煤运产业园只有五六公里，刚才开车过来只需要十几分钟。


    而且离望京更近！


    除了位於酒仙桥的煤运产业园以外，自己在国贸、望京都还有办公地，选择东坝是距离上的最优解。


    孙河的第二个硬伤，是资金压力。


    正如周主任所说，因为之前要建机场，所以孙河的净地是现成的，很快就可以交付并开工，也就意味着他必须马上掏钱。


    但眼下他正缺钱，现金流压在煤矿上，全款买地的钱根本凑不出来。


    这点儿对他很不友好————


    孙河的第三个硬伤，是增值潜力。


    孙河地段偏僻、配套薄弱、不是朝阳区未来的规划重点，长期发展的上限低，地价再低也没有什麽意义。


    反观东坝，紧邻望京、将台、第四使馆区，属於朝阳区核心潜力板块，以後必然是」


    热土」！


    郝运心里已经有数了。


    东坝！


    必然要选择东坝！


    但————


    今天这场合，朝阳区政府呼呼啦啦来了这麽多人、场面这麽隆重，他也不好直接说不去孙河那边看了。


    程序还是要疮的，多少得给周主任一些面子。


    郝运冲周主任笑了笑：「好啊周主任，今天正好您和各位领导都在，那就麻烦带我们去另一个地块儿也看看吧，这样我心里也踏实。」


    周主任笑呵呵道：「没问题！」


    他转头招呼了一下身後的工作人员，众人便回头往车那边走了。


    郝运跟周主任并排往回走。


    赵秘书、莫默、张彩英、侯亚一行人也都陆陆续续跟上。


    车队重新集合，驶向孙河。


    二月十三号，上午九点。


    罗维拎着印有「食媒」Iogo的打包袋，上了七栋三楼，拐进了金融投资部的办公区。


    打包袋里是他的早餐。


    他现在虽然已经调任文旅开发部了，但综合部那边还没有给他安排新部门的工位。


    文旅开发部目前就是个空壳子，整个部门就他一个人。


    所以————


    他现在都还是在金融投资部原本的工位办公。


    回到工位，罗维把纸袋往桌上一搁，拉开椅子坐下，他一边把早餐拿出来，一边扫视着金融投资部的办公区。


    工位空了将近三分之一。


    过完年後，汪哲就又调了一批人去纽约，「支援」海长青。


    罗维看着空空荡荡的办公区，心里有股说不出来的滋味。


    他是第一个入职金融投资部的员工，还承接下了当时部门里最复杂的「酷猫音乐并购案」，结果现在金融投资部越来越壮大了，甚至很多人奔赴海外，结果自己却被调去了文旅开发部————


    啧！


    变化真大啊！


    他正感慨呢，身後传来一阵椅子拖动的声音，紧接着一个人探头探脑地凑了过来。


    张学明笑嘻嘻说：「哟！罗总！你都调任新部门有段时间了，怎麽还天天坐我们金融投资部的工位啊？没给你安排自己的办公室吗？多少有点不合规矩了吧？」


    罗维咬了口包子，白了他一眼。


    「去去去！」


    「我倒是想搬呢！」


    「问题是文旅开发部现在连个办公桌都没有————」


    「光杆司令一个！」


    张学明哈哈大笑：「合着现在是自己领导自己啊！」


    罗维：


    他被这话噎了一下，懒得反驳。


    这时候，侯亚也端着咖啡杯凑了过来，一屁股坐在罗维旁边的空椅子上，问道：「老罗，酷猫音乐并购案」不是已经进入收尾阶段了吗？你现在天天在忙什麽啊？看你愁眉苦脸的————」


    罗维把包子放下，叹了口气：「别提了————」


    「我之前以为做并购就够难了————」


    「结果现在来了个更头疼的活儿！」


    张学明和侯亚对视了一眼。


    哦？


    还有比并购更头疼的？


    罗维说道：「郝总亲自交办了一个任务给文旅开发部，说要我策划一场大型地方特色文化活动」————规模要大！规格要顶！但是文旅开发部刚刚筹建，一个人手都没有，所以找灵感、查资料、定主题、写方案、设计落地，全是我一个人在干。」


    嚯！


    侯亚和张学明听完对视一眼。


    这麽一听，是有点儿惨啊！


    张学明开口问道：「那你现在进度如何啊？」


    进度如何？


    罗维哭笑不得：「嗯————好消息是，我有很多版方案。坏消息是，我越查资料越觉得可选择的太多了，只能说咱们华国地大物博，想做什麽文化选题都没问题，反而不知道该选什麽了。」


    侯亚和张学明都怔住了。


    哈？


    可选项太多了？


    罗维眼睛一亮：「欸！今天正好你俩在，帮我参谋参谋！」


    他说完，打开了电脑，调出了自己做好的文档。


    罗维说道：「我筛选到最後，大致留下三个方案。」


    张学明和侯亚都凑过来。


    罗维翻到第一页：「第一个方案，洛城，神都牡丹花会！」


    「这个牡丹花会，主打春季赏花、古风游园、城市花海、全民踏青。」


    「洛城有千年古都的底蕴，牡丹文化本身也是一个大IP！」


    「春天嘛，赏花是天然的热点。」


    「这个方案受众全民覆盖，视觉效果好，拍照出圈容易，自带流量，而且又契合当下的时节，我认为很容易做出热度。」


    牡丹花会————


    张学明和侯亚听後，都点了点头。


    罗维又往後翻了几页，继续介绍道：「第二个方案，长安，唐风文化节。」


    「这个方案，依托长安城的盛唐历史底蕴，主打唐风复原、古风展演、盛唐市井、文化巡游、汉服大典。」


    「它的优势在於，格调高！」


    「唐文化，是咱们国家最重要的文化组成部分，论深度它肯定是要比牡丹文化」更厚重、更有挖掘点的！」


    「只是落地周期会长一些。」


    唐文化————


    张学明和侯亚听後，对视了一眼，觉得这个方案也很不错！


    罗维又翻了一页：「第三个方案，佛城，传统龙舟节。」


    「主打民俗赛事、龙舟竞渡、水乡文化、传统节庆氛围。」


    「群众参与度高，氛围感强。」


    「其实民间本身就有很多龙舟比赛，但是没有大资本在幕後统一策划，规格相对松散，打不出一个特别亮眼的活动品牌」


    「如果咱们煤运娱乐下场，和地方政府文旅部门合作，其实是一个很不错的活动！」


    龙舟文化————


    这个听起来也很赞！


    罗维靠在了椅背上，看着两人叹气道：「我参照了冰城冰雪大世界」、松城「查干湖冬捕节」这些成功案例，从很多方向中筛选到了最後，现在最纠结的就是这三个。」


    「华国地大物博、地域文化丰富，能开发的文旅项目太多了！」


    「我现在已经不敢再看新资料了，越看我越觉得选项越多！最後反而挑不出来。」


    「老张、老侯————」


    「你俩帮我看一眼，觉得哪个更好？」


    听完了罗维的话，张学明倒是没怎麽犹豫，他直接说道：「我投神都牡丹花会」一票！」


    牡丹花会？


    罗维眨了眨眼睛问道：「为什麽？」


    张学明笑道：「理由很简单，时机！」


    「眼下是什麽时候？二月，刚开春，你现在赶紧对接洛城市政府，把牡丹花会」的时间安排在三月、四月，那是最好的时间！」


    「春天嘛！就该赏花！」


    「不管是年轻人、还是老年人，春暖花开了就会想去公园看看花！这是很全民」的活动！」


    「这个季节，你做花卉节，顺应时令，贴合大众出游习惯。」


    「反过来，唐风文化节」什麽时候都能做，龙舟节」安排在夏天最合适，不急在眼前，但花卉节不行，花就开这一季，错过这个春天，就得等明年————」


    「在我看来，应景、及时，这是最关键的。」


    「牡丹花会，最合适！」


    听完了张学明的建议，罗维点了点头。


    张学明说的很中肯。


    罗维把目光转向了侯亚。


    侯亚放下咖啡杯，仔细想了一会儿，然後说：「老罗，我也建议你做牡丹花会」，但我跟学明想的点不太一样。」


    罗维好奇地问：「哦？那你是怎麽想的？」


    侯亚认真道：「我考虑的角度，是落地难度。」


    「你刚才说的「唐风文化节」和「龙舟节」的核心看点，是「人」！」


    「最重要的，是人工表演、节目编排、团队竞赛！」


    「问题来了————」


    「文旅开发部现在就你一个人，没有团队、没有执行班底、缺乏资源————」


    「唐风文化节，你怎麽组织节目呢？」


    「这是需要人手和时间的！」


    「龙舟节就更别说了，赛事要组织、队伍要邀请、水域要协调、安全要保障，活动的主要内容是「人」，你们部门缺的也是「人」————」


    「但牡丹花会就不一样了。」


    「这个活动的主角是「花」，不是「人」。」


    「花海、园林、花灯、花艺，布置起来相对简单，不需要大量演员、不需要复杂编排，配合当地政府的园林部门和文旅部门就能落地。」


    「这最适合你这个空壳新部门快速启动、快速出成绩。」


    「相信我老罗！」


    「相比於「活人」，「死物」绝对是更好安排的！」


    「然後再说排期————」


    「唐风文化节无季节限制，可以全年任意时间打磨，慢慢做、仔细做，作为你部门长期的工作来推进。」


    「龙舟节适配夏季，可以延後到六七月再筹备。」


    「唯独花会，只适合春季，时效性最强、不能拖延，是当务之急。」


    「如果郝总要求急的话————」


    「自然是「牡丹花会」最合适。」


    侯亚说完，摊了摊手，意思不言而喻。


    罗维坐在椅子上，愣了几秒。


    然後他一拍大腿：「好啊！你们说的都特别有道理！从落地的角度来看，神都牡丹花会」确实是最合适的选择！」


    他转过身，看着张学明和侯亚，一脸笑意道：「行！就这麽定了！我们文旅开发部第一个项目就做「神都牡丹花会」！」


    张学明哈哈笑道：「罗总，拍板了就是干！」


    侯亚也笑了笑：「不管选择哪个方案，你们部门都得赶紧安排人手了，不然你三头六臂也忙不过来啊，一直当光杆司令」也不是回事。」


    罗维被这话逗笑了。


    「你说得对！」


    「我得赶紧催人力部给我招人了！」


    「不过今天这事，真得谢谢你们俩。」


    「你俩三言两语，就把我点透了————」


    罗维眼珠一转，然後嘿嘿笑道：「老张、老侯，你看我们这文旅开发部，那可是郝总亲自交待成立的！未来前景无限！你们俩有没有意向————」


    张学明咳嗽了两声：「咳咳————」


    「我「洋芋网股权收购案」的估值报告还没写完，我先忙去了。」


    说完，他转身划回了自己工位。


    侯亚也走了：「啊，我还得问土储那边要东坝地块儿的材料————」


    罗维：————


    嘿！看不上我们部门？


    我们文旅开发部很有潜力的！